Обозреватель РИА Недвижимость
Покупая квартиру в новостройке, люди рассчитывают на то, что смогут въехать в свое жилье в оговоренный срок, но бывают и печальные истории, когда заезда в новый дом приходится ждать десятилетиями. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» истории покупателей жилья в долгострое, которые все-таки закончились хорошо, а также дали несколько рекомендаций, как выйти из такой ситуации с наименьшим ущербом.
В практике любого риелтора есть истории, когда людям не посчастливилось купить квартиру в жилом комплексе, сроки строительства которого затягиваются. В такой ситуации люди либо терпеливо ждут, либо пытаются избавиться от жилья-обузы. Есть и третий, достаточно безрассудный вариант, – заехать в свое жилье до официальной сдачи дома.
Сколько можно ждать?
Конечно, любой долгострой в большинстве случаев рано или поздно достраивается, и люди получают ключи от своих квартир, говорит замруководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Ольга Клапанюк. Но порой этого можно ждать не один год.
Гендиректор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин вспоминает нашумевшую ситуацию с обанкротившейся строительной компанией «СУ-155».
Покупателям квартир в ее проектах на проспекте 60-летия Октября и на Балаклавском проспекте пришлось 13-14 лет ждать, чтобы получить заветные ключи. Дома, разрешения на строительство которых были получены в 2007-2008 годах, достроили только к 2021-му.«
"А в нашей практике была такая ситуация с квартирой в Кокошкино в Новой Москве. Одна семья еще в 2007 году по уступке прав требования по договору долевого участия приобрела объект в этой локации. Только сейчас в 2024 году они подписывают акт приема-передачи квартиры. То есть жилье им пришлось ждать почти 17 лет", – рассказывает Клапанюк.
Замруководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость»
Любопытно, но за это время в стоимости недвижимости они не потеряли, так как купили свой объект в 2007 году за 1,7 миллиона рублей, а сегодня на момент сдачи его рыночная цена составляет порядка 8-8,5 миллиона рублей. Кроме того, когда они покупали квартиру, Кокошкино еще не было новой Москвой, а относилось к Московской области – то есть теперь это, конечно, гораздо более интересная локация.
Но нужно понимать, что, несмотря на то, что за эти годы цена существенно выросла, часть прибыли съела инфляция. Кроме того, все эти годы людям приходилось либо тратиться на съем жилья, либо испытывать дискомфорт от проживания в маленькой квартирке, возможно даже с родственниками. Да и в целом годы жизни, испорченные отношения и нервы людям никто не вернет.
Сомнительное качество
С долгостроями может возникнуть еще и технологическая проблема. Без правильной консервации объекта бетон или блоки мокнут и начинают разрушаться.
Покупателю будет достаточно сложно понять, насколько безопасно и комфортно будет жить в таком доме, сетует собеседница агентства. Теоретически, если его достроили, сдали в эксплуатацию и заселили, значит, проверяющие органы сочли, что он пригоден для проживания, но по факту никто не даст гарантии, что что-то не отвалится уже в процессе эксплуатации.
В качестве еще одной проблемы Клапанюк отмечает пришедшие в негодность за много лет окна, которые собственнику квартиры с большой долей вероятности придется менять за свой счет.«
"Конечно, можно попробовать решить данный вопрос с застройщиком или уже в судебном порядке. В любом случае есть процесс приемки квартиры, где собственник указывает все недостатки, которые застройщик должен устранить. Но далеко не факт, что удастся добиться полной замены. На практике в ситуации с долгостроями придется доказывать много сложных и спорных моментов", – обращает внимание эксперт.
Управляющий директор сети «Миэль»
Продать и забыть
Случаи, когда неудачливые покупатели квартир в долгостроях пытаются продать свои объекты, не редкость.«
"Скажу даже больше: практически каждый владелец такого актива задумывается о его продаже. Однако спрос на подобное жилье с туманными перспективами не высок, сложно найти желающих приобрести такте лоты. Поэтому в итоге большинству приходится добиваться получения недвижимости до последнего, бороться, подавать коллективные судебные иски. До реальной продажи дело доводят те, у кого за время долгостроя изменилась жизненная ситуация, либо срочно потребовались деньги", – отмечает Пысин.
Гендиректор агентства недвижимости ЦДН
При этом нет совершенно никакой зависимости успешности сделки от причины долгостроя, обращает внимание он.
«Квартиры в долгостроях в целом не пользуются спросом вне зависимости от причин недостроя. Шансы, что дом так и не достроят, остаются всегда. Поэтому покупатели боятся и не торопятся приобретать подобные объекты», – объясняет эксперт.
Другая история, если квартиру в долгострое продают на этапе, когда новый застройщик уже приступил к реализации проекта. Тогда понятно, что дом будет достроен в конкретные сроки.
Подобную историю вспоминает владелец агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков:
«Мы продавали сравнительно недавно квартиру, которую клиент купил в печально известном недострое в московском районе Царицыно. Пока наш клиент ждал хоть какого-то решения, он уже купил, отремонтировал и въехал в новую квартиру в другом месте. Кроме того, за это время у него появилась семья и понадобилось другое жилье».
Впрочем, продать подобный объект реально – все упирается лишь в вопрос цены, говорят риелторы. Если сделать большую скидку – к примеру, в 30-50%, то покупатель сразу же найдется.«
"Такое жилье покупают и те, кто собирается в дальнейшем там проживать, нацеливаясь на выгодную по сравнению с другими домами в локации цену, и инвесторы, планируя в дальнейшем перепродать и получить прибыль", – констатирует Клапанюк.
Замруководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость»
В качестве примера Пешич приводит проект бизнес-класса у станции метро «Фили» в Москве:
«К нам пришел клиент, который хотел купить в нем квартиру. Мы его отговаривали, потому что к тому моменту он уже лет пять стоял без движения. В итоге купили квартиру по договору переуступки, и эта была уже седьмая переуступка – у предыдущих шести людей терпения не хватило. Еще через пару лет хозяин получил ключи. Если измерять деньгами, то, конечно, покупатель в абсолютных цифрах выиграл прилично, после сдачи дома цены подскочили».
В целом, если недострой «размораживается», то есть его активное строительство возобновляется и виден конец пути, то продать подобный объект можно и вовсе по рыночной цене, без всяких скидок, говорит Пысин. Никто из собственников давать большие скидки или избавляться от недвижимости за бесценок уже не будет.
Вселяюсь любой ценой!
Если дом уже достроен, но его никак не могут сдать в эксплуатацию, к примеру, из-за проблем с документами, некоторые покупатели квартир заезжают в него, не дожидаясь момента сдачи.«
"Проводят электричество по временной схеме, сами ставят электрические обогреватель, электроплиту, окна. По сути это самозахват, хотя вроде бы и своей собственной квартиры", – констатирует Вишняков.
Владелец агентства недвижимости «Вишня»
По его словам, люди поступают так по разным причинам: некоторые пытаются привлечь внимание властей, некоторым просто негде жить, а кто-то боится, что его лишат квартиры и выплатят только компенсацию.
Вместе с тем, за такой самозахват собственной квартиры с 2019 года предполагается штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей, так как объект эксплуатируется без разрешения на ввод его в эксплуатацию. Следить за тем, какие новостройки были заселены без разрешительной документации, входит в обязанности Госстройнадзора.
По словам Вишнякова, это будет расценено как проникновение на чужую территорию. Таких «жильцов» могут выселить по требованию собственника участка.11 июля 2023, 12:00
Но даже если горемычных собственников никто не выгоняет, а застройщик разрешает вселиться в дом, то условия там будут более чем спартанские. Пешич рассказала историю, которая произошла с жилым комплексом в Люберцах на улице Маршала Полубоярова:
«Там с двух сторон одинаковые дома, но с одной стороны Москва, с другой – область. В Москве дома построили, а в области дом не приняла государственная комиссия. Ситуация была абсурдная, разгорелся спор между субподрядчиками из-за якобы неоплаты машины кирпича. Были митинги и людей туда заселили, но большой многоквартирный дом на протяжении трех лет жил без света и воды. Питьевую воду им привозили в бочках».
Со временем проблема была решена, но в течение трех лет люди жили в антисанитарных условиях и ничего не могли с этим поделать.
Правда есть и позитивные примеры, когда людям удалось достойно выйти из ситуации при помощи судебных разбирательств:
«Из нашей практики могу привести в пример долгострой на северо-западе Москвы, который фактически был достроен, но получить разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик не смог, так как к этому времени был признан банкротом. В итоге дольщики по суду получали право собственности и въезжали в свои квартиры. Потом жилой проект получил все документы и был введен», – вспоминает Клапанюк.
Аналогичную историю с удачным исходом приводит и Пысин:
В итоге покупатели квартир получили разрешение на вселение через суд, заехали, а после создали фонд, с помощью которого привлекли средства и проект достроили.
Ситуация налаживается
Практически все неприятные истории с долгостроями из практики риелторов – это случаи как минимум десятилетней давности. Но ситуация сильно улучшилась после того, как был принят № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а позже отрасль была переведена на проектное финансирование и эскроу-счета.
Так что если сейчас застройщик и затягивает сдачу, то обычно это достаточно разумные сроки.
На сегодняшний день действует эффективный механизм воздействия на застройщика, который затягивает сроки строительства. Уже на следующий день после даты, указанной в договоре долевого участия (ДДУ) в качестве срока ввода дома в эксплуатацию, покупатель может обращаться в суд, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
В суде можно взыскать со строительной компании неустойку за несвоевременную сдачу дома, а также понесенные дольщиком убытки, – например, затраты на аренду квартиры с аналогичными параметрами в той же местности.
Размер неустойки, по словам юриста «ПроЛигалс» Ивана Лукина, устанавливается в ДДУ и не может составлять менее чем 1/300 ставки рефинансирования ЦБ цены договора за каждый день просрочки. Дольщики-физлица могут также рассчитывать на компенсацию причиненного им морального вреда.«
"Проиграть суд в этом случае практически невозможно. Компенсация присуждается в 99% случаев. Вопрос только в ее размере, поскольку застройщик как правило заявляет о снижении неустойки и приводит разные доказательства того, что у задержки были объективные причины", – говорит руководитель направления сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы "Яковлев и Партнеры" Сергей Сергеев.
Руководитель направления сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и Партнеры»
Кроме того, видя серьезность намерений со стороны покупателя квартиры, застройщик часто старается уладить спор в досудебном порядке, добавляет партнер юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов» Юлия Замятина. Так что можно добиться компенсации, даже не обращаясь в суд, а просто отправив застройщику досудебную претензию.
По ее словам, такую претензию, в которой указаны допущенные застройщиком нарушения, и сумма, которую ему следует выплатить, надо направить Почтой России заказным или ценным письмом с описью вложения. Если застройщик проигнорирует претензию, тогда уже стоит идти в суд.
