Иностранные юрлица владели в Москве почти каждым десятым квадратным метром коммерческой недвижимости. Но их доля сокращается — с 2022 года в российские офшоры редомицилировались компании с 2 млн кв. м офисов, торговых центров и других объектов
Около 8% коммерческой недвижимости в Москве, или около 10 млн кв. м, на начало 2024 года принадлежат иностранным юрлицам. Речь идет о торговой, офисной недвижимости, гостиницах, складах и объектах бытового обслуживания. До 2022 года этот показатель достигал 12,3 млн кв. м— то есть, почти каждый десятый «квадрат» был «упакован» в иностранную структуру.
Но из-за процесса редомициляциибизнесав российские специальные административные районы (САР) объем недвижимости, принадлежащий иностранцам,за последние два года сократился на 2,3 млн кв. м. Такие данные предоставили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе компании Consul Group, которая, в том числе, помогает компаниям осуществить такой переезд.
По оценкам Consul Group, по состоянию на январь 2024 года иностранные юрлица, зарегистрированные на территории недружественных государств (преимущественно Кипр— около 90% компаний, а также Нидерланды, Виргинские Острова, Панама), владеют в Москве около 10 млн кв. м.
- напрямую владеют около 2 млн кв. м коммерческих зданий и помещений;
- через контроль над российским юридическим лицом они владеютболее чем 8 млн кв. м коммерческих зданий и помещений.
«Это составляет 7,7% от общего объема коммерческой недвижимости на территории столицы»,— отметили в Consul Group. Общий объем коммерческих объектов в Москве эксперты оценили в 130 млн кв. м. Из статистики исключена собственность Российской Федерации, Москвы, а также гаражи иподземные сооружения.
Рынок коммерческой недвижимости Москвы до и после редомициляции
| Показатель | Объем недвижимости, млн кв. м | Доля, % |
|---|---|---|
| Общий объем коммерческой недвижимости | 130 | 100 |
| Объем недвижимости, принадлежащий иностранным юрлицам до редомициляции | 12,3 | 9,5% |
| Объем недвижимости, чьи собственники редомицилировались в 2022-2023 гг. | 2,3 | 1,8% |
| Объем недвижимости, принадлежащий иностранным юрлицам после редомициляции | 10 | 7,7 |
Расчеты: Consul Group
Почему компании «переезжают» в Россию
Тренд на редомициляцию на фоне санкций среди компаний-собственников на рынке коммерческой недвижимости подтвердили консультанты. «С 2022 года мы наблюдаем тренд на редомициляцию. Это связано с существенным усложнением условий деятельности в недружественных юрисдикциях, в том числе на Кипре, что привело к неэффективности ведения бизнеса в этих локациях. В результате российский бизнес переходит в САР на территории России или в дружественные юрисдикции, из которых наиболее популярны ОАЭ»,— рассказал директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.
«В контексте санкций и геополитической напряженности, многие компании, ранее зарегистрированные в иностранных юрисдикциях, таких как Кипр, принимают решение о перерегистрации (редомициляции) в российские специальные административные районы, такие как те, что расположены на острове Русский или в Калининградской области»,— рассказал управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «Парус Управление Активами» Алексей Новиков.
По словам Алексея Новикова, этот процесс связан не только с санкционным давлением, но и со спецификой управленческих и операционных процессов. Этот процесс часто используется для оптимизации налоговых обязательств, для получения более благоприятного регуляторного или политического климата, или для улучшения имиджа компании за счет ассоциации с более стабильными или уважаемыми юрисдикциями, пояснил управляющий партнер NF Group.
Основной проблемой для российских бенефициаров объектов недвижимости стало то, что в 2022 году регистраторы иностранных компаний, которые находятся в недружественных странах, перестали активно содействовать своим клиентам, в том числе, выдавать доверенности гражданам России из-за санкций, пояснил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
«Отсутствие такой доверенности серьезно сказалось на ведении деятельности арендного бизнеса в России. Например, у нашего клиента истек срок действия доверенности и банк заблокировал доступ фактического бенефициара объекта к счету иностранной организации, открытому в российском банке, до момента предоставления новой доверенности, которую кипрские регистраторы отказались предоставлять. Кроме того участились случаи заморозки денежных средств на расчетных счетах иностранных компаний, которые подконтрольны российским гражданам, до прохождения процедуры KYC (know your client)»,— привел пример Сергей Пивоварчик.
Помимо прочего, не имея доверенностиот иностранной компании, владеющей имуществом в России напрямую, бенефициар не мог зарегистрировать долгосрочные договора аренды и вообще производить любые действия с объектом недвижимости. «Фактически— абсолютная потеря юридического контроля над объектом недвижимости»,— отметил эксперт.
По его словам, решить данную проблему можно с помощью редомициляции— перерегистрация юридического лица компании в дружественной или российской юрисдикции. Речь идет о специальных административных районах Калининградской области (остров Октябрьский) и Приморского края (остров Русский).
Примеры объектов коммерческой недвижимости, чьи собственники перерегистрировались в Россию с Кипра, могут включать крупные торговые центры, офисные здания, складские комплексы в Москве и других крупных городах, добавил Алексей Новиков.
Крупнейшие объекты, которые «переехали» в Россию
Среди крупнейших объектов, чьи владельцы (один из владельцев) «переехали» в российские офшоры в 2022-2023 гг. аналитики Consul Group назвали:
- ТЦ «Афимолл»
- БЦ Comcity
- МФК «Легенда Цветного»
- БЦ Ducat Place III
- БЦ Afi2b
- БЦ Lighthouse
- БЦ White Stone
- БЦ «Фабрика Станиславского»
- БЦ «Моховая»
- БЦ «Линкор»
- БЦ Vivaldi Plaza
- ТРЦ «Калужский»
- ТРЦ «Хорошо!»
- ТРЦ Columbus
- ТРЦ «Океания»
Авторы Теги rbc.group
