Архитектор и сооснователь архитектурного бюро Utro
Природные образы «продают». Поэтому рендеры в буклетах и на сайтах, рекламирующих тот или иной новый ЖК, как правило, обещают покупателю райские кущи. В жизни благоустройство придомовых участков часто выглядит намного скромнее. В чем основные проблемы и ошибки, как сегодня меняется ситуация, и на что обращать внимание, РИА Недвижимость рассказала архитектор и сооснователь архитектурного бюро Utro Алена Зайцева.
Корень расхождений
Сегодня нам кажется, что благоустройство дворов в том виде, в каком мы его знаем – с хорошим озеленением, авторскими площадками, продуманными пользовательскими сценариями – существует уже давно, но на самом деле такие проекты стали появляться только около 10 лет назад. Так что сегодня мы все еще находимся на этапе накопления опыта.«Время многому научило, но подсветило основные проблемы: одна из них – несовпадение того, что обещают рендеры рекламных буклетов, и реального положения дел. Иногда потенциальные покупатели, приходя на осмотр проекта, видят неухоженные, подсохшие растения и примитивные детские площадки. В какой же момент и по какой причине красивая картинка превращается в свою же карикатуру? Давайте разбираться.
Ошибка 1: нарушение технологий
В крупных городах и мегаполисах довольно часто проекты благоустройства современных ЖК выполняются на стилобате. В связи с этим принципиально важно правильно собрать конструкцию, которая находится между плитой перекрытия подземного паркинга и видимой частью благоустройства. На этот скрытый от глаз «пирог» приходится порядка 30% стоимости проекта.
Конструкция стилобата должна:
— одновременно выдерживать высокие нагрузки от машин, деревьев и малых архитектурных форм;
— быть проницаемой, то есть чтобы вода проникала сквозь слои и не застаивалась, а также чтобы обеспечивалась аэрация корней растений.
Но если на «пироге» сэкономили или нарушили технологию, то проект будет очень проблемным. Например, при плохой гидроизоляции начнет подтекать крыша паркинга, а при неправильно подобранных мембранах грунтовый слой будет слишком быстро терять влагу и растения станут гибнуть.
Ошибка 2: экономия на оборудовании
Зачастую экономика проекта устроена таким образом, что материалы и оборудование, используемые в благоустройстве должны быть максимально дешевыми, а стоимость квадратного метра реализации открытых пространств заметно проигрывает квадратному метру отделки лобби или даже отделки паркинга. Такой подход приводит к ряду проблем.
Например, при экономии на конструкциях под мощение может быть нарушена технология создания пожарного проезда во дворе. И тогда покрытия не выдержат тяжелую пожарную технику, сожмутся под весом и перестанут выполнять свою функцию.
Пример продуманной реализации открытых пространств в современных жилых комплексах«
Выбор заказчиком более дешевых элементов благоустройства таких, как скамейки, навесы, ограждения и урны, является еще одной частой проблемой. Внешне аналоги очень похожи на качественный оригинал. Но после сдачи проекта они быстро портятся или ломаются из-за воздействия внешней среды и частой эксплуатации.
Условно дорогая детская площадка не просто так стоит своих денег. Там продумано каждое крепление, используются надежные тросы, более экологичные материалы. Визуально, без внимательного изучения деталей, она может минимально отличаться от дешевого и менее качественного аналога.
Но разница станет быстро видна в процессе эксплуатации: ничто в проекте благоустройства не изнашивается с такой скоростью, как детские площадки. И это не только вопрос внешнего вида оборудования через год или два после ввода ЖК, это вопрос безопасности детей!
Ошибка 3: дисконнект в проекте
За любым крупным девелоперским проектом стоит как минимум три стороны: девелопер, который разрабатывает продукт, собирает команду проектировщиков и занимается финансовой стороной; архитекторы, которые отвечают за образ и комфорт, благоустройство, интерьеры лобби (как правило, это несколько разных команд); и подрядчики, которые реализовывают задуманное по готовым проектам.«
Проекты благоустройства – долгие и часто за те 3-5 лет, что проходит от концепции до реализации, в компании заказчика несколько раз успевает смениться команда, а с этим теряется непрерывность процесса. Новая команда часто не знает, что именно закладывалось в первоначальную концепцию и какие идеи были в проекте на старте, начинаются корректировки, в ходе которых может быть утеряно что-то важное.
Коммуникация может нарушиться и при процессе перехода от департамента к департаменту: к примеру, сегодня продуктологи умеют делать очень современные концептуальные проекты, а строители за ними не всегда успевают и часто не готовы к инновациям.
Наверное, самые лучшие проекты рождаются, когда все принятие решений находится в одних руках. Когда у девелопера есть определенные ценности, которые транслируются всей команде проекта на всех стадиях реализации проекта. Тогда даже если меняются ответственные лица, проектные процессы остаются стабильными.
Ошибка 4: неправильный выбор осветительных приборов
В целом, свет можно рассчитать: это не непредсказуемая живая форма, которая непонятно как себя поведет. Но как бы специалист по свету не предусмотрел все – яркость и световую температуру – при смене подрядчика часто получается совсем иной проект. Все потому, что в ходе закупки заменяются, например, линзы, и вместо мягких краев светового пятна получаются пятна с четким краем. Или при равных яркости и световой температуре ставится светодиод с другим качеством, а с ним выходит совершенно иной эффект. Поэтому очень важно, чтобы светодизайнер не просто разработал проект, но следил за ним на всех этапах реализации, его ни в коем случае нельзя исключать из процесса.
Сад есть, рая нет
Миф о безуходном саде
Когда текущий подход к созданию ЖК с благоустроенным двором без машин только зарождался, на картинках будущих ЖК можно было увидеть сложносочиненные цветущие сады. Понятно, что образ земного рая нравится всем без исключения, но оказалось, что жизнеобеспечение растений – самая сложная из задач. Реализовать такое озеленение сложно и дорого, еще сложнее – поддерживать. Так, со временем стало очевидно, что многие растения не приживаются, засыхают, теряют декоративность.
Сегодня, спустя десятилетие, появился новый запрос девелопера, который звучит как «безуходный сад», то есть создание озеленения, за которым не надо ухаживать. Но безуходный сад – это миф.
Во-первых, посаженные на стилобате растения находятся в экстремальных для них условиях и требуют повышенной заботы. Во-вторых, на все элементы среды, которые находятся на открытом воздухе, воздействует гораздо большее количеством факторов, чем на объекты в интерьере: солнце, ветер, пыль, дожди, заморозки, высокая антропогенная нагрузка и агрессивная зимняя эксплуатация. Это значит, что качество материалов, используемых на улице, должно быть гораздо выше, чем в интерьерах. А уход за ними более тщательный и бережный.
Зеленые стилобаты
Еще раз напомним, что благоустройство современных ЖК в крупных мегаполисах и городах-миллионниках – это почти всегда озелененный стилобат над подземной парковкой. По сути, сад на крыше.
Пример озеленения и благоустройства территории современных ЖК
Создать озелененный стилобат технически намного сложнее, чем разбить парк в открытом грунте, и, кроме того, стесненные условия посадки – это стресс для растений, иногда непрогнозируемый заранее. Девелопер должен быть готов к тому, что в первые годы, пока сад приживается, растениям нужен максимальный уход и внимание профессионального садовника – кого-то подлечить, где-то подобрать оптимальную замену.
Иногда с завершением строительства уход за придомовыми территориями переходит от ландшафтной компании к эксплуатирующей организации, у которой не всегда достаточно знаний и опыта в работе с растениями.
Меняющийся климат: вызовы и решения
Разработка и реализация проекта благоустройства в жилом комплексе – процесс долгий. Концепция создается одновременно с проработкой архитектуры комплекса. Но процесс строительства большого ЖК устроен так, что между концепцией и реализацией проходит несколько лет. Это надо учитывать и работать на опережение, предугадывая будущее, причем не столько архитектурные тренды и моду, сколько меняющиеся запросы жильцов, изменения в обществе, в экономике и даже в природе. Ведь если закрыть на это глаза, ожидание и реальность могут сильно отличаться.
В частности, сегодня основным вызовом, на который уже не получается не обращать внимание, становится изменение климата: в последние годы в Москве стали нормой интенсивные ливни, затапливающие целые улицы, и затяжная жара. На эти особенности климата можно реагировать в том числе с помощью благоустройства придомовых территорий.
В нашей практике есть пример, когда девелопер до начала работ заказал большой предпроектный ландшафтно-экологический анализ, который подробно описывал все природные характеристики участка: данные по инсоляции территории, рискам подтопления, ветровым потокам на уровне пешехода и так далее. Такой анализ стал основанием для проектирования комплексной системы водоотведения на территории двора: для удаления поверхностного стока мы используем такие элементы водно-зеленой инфраструктуры как дренажные каналы и водные сады.
Такой подход поможет в будущем избежать рисков затопления и связанных с ним ремонтов, кроме того, сэкономить на использовании воды для ухода за зелеными насаждениями.
В частности, благодаря расчету показателей удалось добиться значительной экономической выгоды проекта для застройщика. Проект озеленения на 10% увеличивает среднюю температуру комфортности территории. За счет транспирации в теплое время года каждое дерево на территории вносит вклад в охлаждение воздуха на 2,5-10 тысяч кВт/ч. Такие экосистемные услуги по кондиционированию воздуха могут быть оценены суммарно в 3-5 миллионов рублей в год.
Сразу после посадки каждым деревом на территории абсорбировано от 4 до 12 грамм мелкой пыли из воздуха, что в сумме дает около килограмма пыли в год всеми деревьями. По достижении деревьями взрослого возраста эти показатели увеличатся в три раза. Это особенно благотворно влияет на людей с астматическими заболеваниями.
Вклад в ментальное здоровье горожан от благоустройства посчитать затруднительно, однако можно монетарно оценить прирост стоимости недвижимости, в среднем он составляет до 10%.
РазвернутьСвернуть
Решение найдено, но пока осваивается
Существенное влияние на развитие сферы должны оказать новые правила согласования архитектурных концепций сооружений.
С 1 января в Москве для получения свидетельства архитектурно-градостроительного решения (АГР) требуется готовить детальную трехмерную цифровую модель здания, так называемую высокополигональную модель. Глобально это будет большой цифровой двойник Москвы и любой жилой дом будет выноситься на согласование не как рендеры, где дом стоит среди лесов или показан с каких-то выгодных для застройщиков ракурсов, а как встроенная в городскую среду модель.
Такое нововведение позволит гораздо реалистичнее оценивать проекты, а не идеальные картинки. Кроме того, от этого проекта нельзя отступать: если в модели указано, что на территории должен быть создан парк и детско-родительская инфраструктура, девелопер не может по своему желанию отказаться от этого и возвести в будущем еще одну высотку. При согласовании проекта учитываются все параметры, вплоть до количества деревьев и архитектурных объектов, которые должны появиться в реальности.
Инструмент пока только-только начинает осваиваться, но при всех сложностях, он несет много преимуществ, которые скоро увидим в деле.
Подытоживая, хочется отметить, что за десятилетие активного развития благоустройства в рамках девелоперских проектов мы прошли большой путь за довольно короткое время и если посмотреть проекты последних лет, видно как изменилось и отношение к благоустройству – оно перестает быть незначительным довеском и красивой картинкой в буклете.
